Que ce soit votre premier investissement immobilier ou que vous soyez un professionnel aguerri, les préparatifs restent d’une importance capitale ! Se précipiter dans un investissement locatif revient le plus souvent à faire des erreurs et donc à accumuler des pertes financières.
Pour vous aider à prendre les bonnes décisions et à évaluer le potentiel de votre investissement, LOKKAP vous guide à travers les étapes suivantes :
1. Investir dans un bien adapté au marché et à vos objectifs
Fixez-vous des objectifs
Prenez le temps d’énoncer clairement le but de votre investissement locatif afin que ce dernier soit en adéquation avec vos attentes. Cet exercice vous permettra d’identifier les critères à privilégier lors de votre placement immobilier. Les questions, ci-dessous, ne doivent pas rester sans réponse. Elles nécessitent une réflexion en amont car elles influeront inévitablement sur vos choix :
Souhaitez-vous mettre votre bien en location dans un premier temps afin de pouvoir l’occuper une fois rentabilisé ? (localisation : centre-ville, milieu rural, bord de plage,…)
Votre investissement locatif doit-il générer rapidement une rentabilité ou générer une rentabilité plus lente mais in fine plus élevée ? (location nue / location meublée – location longue/courte durée)
Souhaitez-vous prévoir une part de risque ou sécuriser un maximum votre investissement ? (en se dirigeant par exemple vers des villes qui présentent moins de vacances locatives mais à défaut une rentabilité moyenne)
Souhaitez-vous que votre bien immobilier acquière de la valeur au fil du temps (achat neuf / ancien)
…
Se projeter comme locataire lors de l’achat immobilier Vos objectifs d’investissement sont à présent fixés ? Vous débutez vos recherches immobilières ? Nous vous conseillions de vous projeter comme locataire et non pas comme propriétaire lors de votre investissement immobilier : certains problèmes qui peuvent paraître rédhibitoires à l’achat ne le seront pas systématiquement pour de la location. Autrement dit, il n’est pas question d’acheter le bien idéal mais le bien le plus adapté à la demande du marché… Posez-vous les questions suivantes :
Quel est le profil de mes potentiels locataires ?
Quel bien recherchent-ils ?
Quel est leur budget moyen ? …
Exemple de cas de figure :
Vous hésitez à acheter un bien situé à la Guillotière (Lyon 3) de peur que la superficie soit trop petite (studio), que ce dernier ne détienne pas de garage et qu’il ne soit pas totalement au goût du jour ? Situé à proximité des universités lyonnaises, sachez que ce dernier correspond à la demande étudiante qui s’accommodera parfaitement de ces critères en contrepartie d’un budget raisonnable. A contrario, il sera bien plus difficile d’assurer une même rentabilité avec un bien identique situé en pleine campagne car les attentes des locataires seront bien différentes…
Vous l’aurez compris, il est primordial que votre bien réponde aux attentes des locataires en fonction d’une zone géographique définit !
2. Tester la rentabilité de votre projet locatif
Au cours de vos recherches immobilières il est nécessaire d’évaluer l'intérêt d'un investissement locatif par rapport à un autre. En plus de mesurer la valeur intrinsèque du bien (comme expliqué précédemment), il sera également question d’estimer la rentabilité de votre placement immobilier en simulant son rendement net à travers la formule suivante :
[ (loyer x 12 mois x 100) - charges locatives] / prix d'achat
Cas concret :
Achat (incluant les frais d'acquisition, travaux,…) : 200 000€
Loyer (prévisionnel) : 1400€
Charges non récupérables (taxe foncière, charges de la copropriété, assurances ou gestion) : 4000€ = Résultat à [ (1400x12x100) – 4000 ] / 200 000 = 8,38%
Procéder à ce calcul vous permettra d’avoir une vue objective sur le taux de rentabilité entre les différents biens immobiliers qui s’offrent à vous. Il sera donc question de comparer minutieusement les différents rendements qui varient généralement entre 3 et 10%.
Attention LOKKAP vous conseille :
D’inclure votre imposition de revenus fonciers (en fonction de votre régime micro foncier, réel, micro BIC) : un élément à ne pas négliger dans ce type d’investissement et qui vous donnera une idée encore plus précise de votre rentabilité locative.
D’intégrer dans vos calculs les dispositifs fiscaux dont vous bénéficiez.
De prévoir différentes hypothèses (optimistes comme pessimistes), notamment en intégrant dans votre « épargne de sécurité » quelques mois d'échéance de crédit en cas de vacance locative (1/2 mois)
3. Se faire conseiller par des experts en gestion locative
Se lancer dans l’investissement locatif, sans connaissance préalable serait inconscient au vu des risques que cela implique. Quel que soit votre niveau de compétences et l’avancement de votre projet, il est souvent judicieux de faire appel à un professionnel ne serait-ce qu’à titre informatif.
Agence immobilière
Une agence comme LOKKAP sera à même de mesurer la pertinence de votre investissement locatif. Les gestionnaires immobiliers détiennent en effet un portefeuille client existant, avec des projets similaires au vôtre et ils seront donc à même de procéder à des comparaisons fiables à travers des données précises et chiffrées (loyer, charges, taxe, régime,…).
Cette rencontre vous permettra non seulement de vous conforter (ou non) dans vos choix mais aussi de vous confronter à la réalité du terrain. Souvent sous-estimée, la gestion locative est loin d’être de tout repos : recherche de candidats, visites, état des lieux, impayés, réparations, comptabilité, …Cela peut en effet engendrer une perte de rentabilité que de vouloir s’occuper seul de ces démarches chronophages. Comme tout bon investisseur, il est parfois préférable de faire appel à des prestataires pour gagner en temps, en argent tout en s’assurant des garanties.
Formations, lectures, groupes de discussion
Difficile de s’improviser du jour au lendemain investisseur immobilier. Contrairement à ce que certains laissent croire, l'immobilier n'est pas facile et semé d'embûches. La formation est un impondérable et nous vous conseillons d’y consacrer régulièrement du temps pour ne pas produire ou reproduire des erreurs qui pourraient vous coûter cher. Pour se faire, nous vous conseillions :
La lecture suivante : - Julien Delagrandanne : « L’investissement immobilier locatif intelligent » - Daniel Vu : « Comment investir en immobilier locatif ? » - …
Les groupes de discussions suivants : - Facebook : Investir à Lyon et en région Rhône-Alpes - Facebook : Rencontres investisseurs IMMO Lyon -…
Les formations suivantes : - Académie des investisseurs rentables - Devenir rentier immobilier -…
4. Se tenir informé de l’actualité locative :
Tous les ans, le marché immobilier connait des mutations que ce soit d’un point de vue législatif ou fiscal. Ces changements impactent directement la rentabilité de votre (futur) investissement. Le but de tout bon investisseur est donc de les anticiper et d’identifier les solutions pour minimiser les risques. Cet exercice s’inscrit notamment dans une veille active, à l’image des quelques pistes de réflexion ci-dessous :
Avantages fiscaux
La plupart du temps les modifications concernent le domaine fiscal, comme cela a pu être le cas en 2019 avec la création du dispositif Denormandie ou encore le prélèvement à la source. Certaines options fiscales peuvent paraître très attrayantes mais les opportunités ne durent jamais indéfiniment. Ne vous laisser donc pas aveugler par ces dernières ! LOKKAP vous déconseille de faire reposer la viabilité de votre projet sur les nombreux dispositifs de défiscalisation qui s’offrent à vous (Pinel, Censi-Bouvard etc.). N’hésitez pas à profiter de ces aides mais restez conscient que ces avantages fiscaux ne sont pas des dispositifs figés, qu’ils sont amenés à évoluer voir à disparaître.
Apport personnel
Au vu des taux d’intérêts particulièrement bas depuis 2020, nous vous conseillons vivement d’emprunter au lieu d’utiliser vos fonds propres. Cela vous permettra de dégager de la trésorerie pour d’autres investissements ou achats (mobilier, travaux, …) et vous bénéficieriez d’un effet de levier si le taux d’emprunt venait à être inférieur à l’inflation.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
La classe énergétique est devenue depuis peu un critère de décence en matière de logement. À ce titre, les locations classées G seront interdites dès le 1er janvier 2023 et celles classées F interdites dès 1er janvier 2028. Inutile donc d’investir dans ce type de bien si vous comptez vous épargner des travaux (dans le cas contraire n’oubliez pas d’inclure les coûts de rénovation dans vos calculs d’amortissement) : consulter notre article de blog dédié
Encadrement des loyers à Lyon
Certaines lois sont seulement applicables à des communes en particulier, et nous vous conseillons de vous informer sur les réglementations « locales » en vigueur. À titre d’exemple : les loyers lyonnais seront plafonnés courant 2021 jusqu’en 2023. Attention donc à vos calculs de rentabilité net ! Si vous comptez investir prochainement, ne prévoyez pas de loyer dépassant les 19,4€/m² au risque de devoir revoir votre retour sur investissement à la baisse : consulter notre article de blog dédié
5. Pour conclure : deux leviers pour maximiser votre rentabilité locative
Pas de mystère, il existe bel et bien une formule magique pour maximiser sa rentabilité locative : porter une attention particulière aux deux variables suivantes. La vacance locative
Il s’agit ici de limiter au maximum le nombre de jours où votre bien sera non occupé. Cela peut paraître évident mais ce facteur est parfois négligé par de nombreux bailleurs. Pour réduire vos vacances locatives, vous devez faire preuve d’anticipation ! Se tenir informé auprès de ses locataires, au plus tôt, dès leur intention de départ, vous permettra d’entamer les recherches des futurs remplaçants sans perdre de temps. Vous préoccuper en amont de publier des annonces, de programmer vos visites (virtuelles) seront autant de démarches qui réduiront les jours vacants et donc vos pertes financières !
Le montant du loyer
Souvent négligé par les bailleurs, l’impact du loyer joue tout son rôle dans l’augmentation de vos revenus locatifs ! En effet, un loyer trop faible constitue des pertes de revenus mois après mois ; a contrario un loyer trop élevé pourrait engendrer des départs plus fréquents des locataires. Gardez à l’esprit que, de nos jours, il n’y a rien de plus simple que de comparer les prix des loyers à prestations égales. Les locataires ne se privent plus à passer par la case déménagement afin d’économiser de l’argent, ne serait-ce que pour des dizaines d’euros. De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour trouver le montant optimal, ne négligez pas cette étape !