« Pourquoi investir dans la location meublée ? » : voici une question de plus en plus récurrente auprès des investisseurs, propriétaires, bailleurs et pour cause ! Si on note, ces dernières années, un réel engouement pour la location meublée c’est sans doute qu’elle présente de réels gains financiers pour les investisseurs face à la location nue. Cependant, avant de vous lancez dans la location meublée, LOKKAP tient à vous détailler tous les avantages et inconvénients de cette activité afin que vous puissiez peser le pour et le contre :
Économies fiscales importantes
Bail de location plus souple et moins de loyers impayés
Prestations plus attrayantes et loyers plus élevés
Investissement et entretien du mobilier obligatoire Bail plus court et plus de rotations de locataires
Plus d’obligations comptables et administratives 3. Location meublée : les avantages sans les inconvénients
1 - Location meublée : 3 avantages
Avantage 1 : Des économies fiscales importantes en location meublée
Contrairement aux locations vides (qui dépendent de la catégorie des revenus fonciers), les revenus locatifs en location meublée sont, pour leur part, imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Quelle différence ? Grâce au « régime BIC », les propriétaires sont en mesure de se constituer un patrimoine peu fiscalisé, voire pas du tout fiscalisé dans certains cas, suite à des déductions d’impôts conséquentes ! Il existe deux modes d’imposition : le régime micro BIC et le régime réel BIC.
Avec le Régime Micro BIC, vos revenus locatifs sont diminués d’un abattement de 50%
Avec le Régime Réel BIC, vos revenus locatifs sont déduits : * des charges locatives * des Intérêts d’emprunt * des honoraires * de l’amortissement du bien
Si le régime micro BIC s’applique souvent par défaut, c’est bien le régime réel BIC (sur option) qui s’avère être le plus avantageux dans de nombreux cas. Pour imager cela, prenons le cas d’une location meublée et d’une location vide, avec des conditions d’acquisition semblables.
Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci-dessous : alors que les loyers encaissés sont identiques entre les 3 régimes fiscaux (foncier – micro BIC – réel BIC), les revenus imposables (loyers encaissés – abattement fiscal) ne le sont pas pour autant. Ainsi l’impôt annuel à payer pour un bien non meublé peut s’élever à 2 659 € contre 0 € pour un bien meublé au régime réel BIC ! Vous l’aurez compris les économies sont loin d’être négligeables, qui plus est, sur 10 ans où il est question d’un écart de 30 000€ !
(1) Vous percevez chaque année 10 000 € de loyers.
(2) Vos revenus imposables correspondent : aux loyers encaissés (10 000€) – moins les abattements fiscaux spécifiques à chaque régime (foncier/micro BIC/ réel BIC)
(3) Vos charges annuelles, hors emprunt sont de 2 000 €. Ces charges comprennent : les factures de réparations et d’entretien (travaux, frais de copropriété,…) - Frais de gestion (honoraires d’agence) - Frais de procédure en cas de litige avec un locataire - Taxe foncière - Frais d’assurance
(4) Vous avez emprunté 200 000 € pour financer votre bien, sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt de 1,5 %.
(5) En tant que loueur en meublé au régime micro BIC vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus (dans le cas échéant 50% de 10 000€, soit 5 000€)
(6) Vos honoraires comptables sont de 500€. Le régime réel BIC impose la production d’un bilan comptable. Si vous adhérez, par l’intermédiaire d’un cabinet comptable, à un centre de gestion agréé (CGA), vous pouvez bénéficier d’une Réduction d’Impôts (RI) de 2/3 des coûts comptables (honoraires + cotisation CGA)
(7) L’amortissement estimé est de 7 114€. Le terme « amortissement » représente l’usure du bien au fil de son utilisation : les peintures se détériorent, les parquets se rayent, les murs se ternissent, les toitures se fragilisent, etc. Dans le cas d’un régime au réel BIC, le loueur en meublé est en mesure de déduire cet amortissement de ses revenus locatifs.
(8) Nous avons pris l’hypothèse d’un Taux Marginal d’Imposition (TMI) à 30% ; Ce à quoi il vous faudra rajouter vos Prélèvements Sociaux (PS) de 17,2% : soit une imposition de 47,2%. Le calcul est donc le suivant : 47,2% des revenus imposables = Impôt annuel à payer
Avantage 2 : Bail de location plus souple et moins de loyers impayés en location meublée
Contrairement à un bail en location vide (comprenant une durée minimale de 3 ans), celui de la location meublée s’avère bien plus court. En location meublée, la durée minimale du bail est seulement de 1 an (sauf exceptions pour les logements étudiants, il peut s’écourter à 9 mois).
Qui dit bail plus court dit également plus de souplesse pour mettre un terme à un contrat de location. Cet aspect s’avère particulièrement important pour limiter le risque de loyers impayés. En effet, en cas de litige, les démarches judiciaires/administratives pour expulser un locataire tout en récupérant les montants dus peuvent se prolonger sur plusieurs mois/années et représenter de réelles pertes financières (consulter notre cas client « impayés et expulsion de locataire »). Même si le risque d’impayé est toujours présent, la durée sur laquelle le conflit perdurera sera moins longue.
De plus, les profils à la recherche de bail court sont souvent des étudiants ou de jeunes actifs qui n’ont pas l’objectif de s’éterniser des années dans le logement loué et qui n‘ont aucun intérêt à s’exposer à des mises en demeure ou expulsion. Forcé de constater qu’au vu de ces aspects, les risques d’impayés sont généralement moins fréquents en location meublée.
Avantage 3 : Prestations plus attrayantes et loyers plus élevés en location meublée
Même si les locations meublées sont encore rares dans le paysage locatif, elles sont de plus en plus recherchées par les jeunes urbains actifs et les étudiants. Ces derniers sont de plus en plus nombreux à rechercher de la flexibilité et du confort dans leur logement et la location meublée répond parfaitement à ces deux enjeux : exit l’achat des meubles et électroménagers, bienvenue dans un logement clé en main ! Pour les propriétaires, l’avantage est donc de répondre à cette demande et de se démarquer des biens concurrents.
De plus, en raison des prestations supplémentaires proposées, il est tout à fait possible de fixer un niveau de loyer plus élevé que la concurrence ; un montant de loyer d’autant plus élevé en fonction de la qualité des équipements fournis. Attention toutefois à bien respecter l’encadrement des loyers ci ce dernier est en vigueur dans votre ville (découvrir notre article sur « l’encadrement des loyers à Lyon »)
2 - Location meublée : 3 inconvénients
Inconvénient 1 : Investissement et entretien du mobilier obligatoire en location meublée
Contrairement à une location nue, la location meublée doit offrir tout un ensemble d’équipements aux locataires sans quoi elle ne sera pas considérée comme telle. Vous trouverez ci-dessous la liste des équipements et matériels obligatoires (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015) :
Literie comportant couette ou couverture ;
Dispositif d’occultation des fenêtres dans pour les chambres à coucher ;
Plaques de cuisson ;
Four ou four à micro-ondes ;
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une T°< -6°C ;
Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Ustensiles de cuisine ;
Table et sièges ;
Etagères de rangement ;
Luminaires ;
Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L’achat des meubles et des équipements engendre inévitablement un investissement plus important. Il est question ici de souligner l’apport supplémentaire (de plusieurs milliers d’euros) que ce type de projet comprend en matière de prix d’acquisition. De plus il sera également question de prévoir un entretien, voire un renouvellement régulier de ces derniers. Ces frais sont donc à prendre en compte dans votre plan de financement.
Inconvénient 2 : Bail plus court et plus de rotations de locataires en location meublée
Comme expliqué auparavant, en location meublée la durée du bail minimum est seulement de 1 an (contre une durée minimale de 3 ans, pour une location vide). Cet aspect sous-entend inévitablement :
Des rotations et recherches de locataires plus fréquentes Les locataires de biens meublés sont, pour la plupart, à la recherche de flexibilité et n’hésitent pas à quitter leur logement après la période minimum d’un an.
Du temps de gestion plus important Changer régulièrement de locataire sous-entend également de consacrer plus de temps pour rechercher des remplaçants ; mais aussi pour effectuer les états des lieux (d’entrée et de sortie) qui seront d’ailleurs plus longs à réaliser étant donné qu’il faudra faire l’inventaire de tout le mobilier.
Des risques de vacances locatives plus élevés Rechercher régulièrement de nouveaux locataires signifie s’exposer davantage au risque de se retrouver avec un appartement inoccupé durant ses recherches et donc une latence sans loyer et un rendement locatif moindre.
Inconvenant 3 : obligations comptables et administratives en location meublée
Sans même parler de l’étude comparative des régimes fiscaux ou encore de la création d’activité de loueur en meublé, les obligations déclaratives quotidiennes sont souvent complexes et chronophages. Se charger seul de toutes les démarches fiscales, comptables et administratives peut en démotiver plus d’un malgré les gains à la clé ! En effet, l’activité de louer meublé est très profitable mais elle est corrélée à la production d’un bilan comptable et de nombreuses démarches administratives : collecte et saisie de pièces comptables, télétransmission des liasses fiscales pour la déclaration de revenus, respect des délais d’envoi, options fiscales retenues au service des impôts, …
3 - Location meublée : les avantages sans les inconvénients
Vous l’aurez compris, la location meublée offre de réels avantages financiers à condition de supporter certaines contreparties (temps de gestion, investissement, technicités administratives,…). Si la location meublée reste aujourd’hui l’un des investissements immobiliers parmi les plus rentables il est malgré tout nécessaire de bien étudier son projet avant de se lancer seul dans l’aventure !
Bien entendu si vous souhaitez profiter des gains financiers que propose la location meublée sans les contraintes il est toujours possible de faire appel à des professionnels. À défaut d’un gain maximal, votre projet aura l’avantage de s’auto-gérer/financer !
Pour la gestion locative : Si vous ne souhaitez pas consacrer du temps pour assurer le rendement locatif de votre bien (recherche de candidat, état des lieux, rédaction de bail, travaux,…) nos équipes LOKKAP se tiennent à votre disposition : www.lokkap.com/contact
Pour la gestion fiscale/comptable : Si vous ne souhaitez pas vous plonger dans la réalisation des démarches comptables et administratives tout en maximisant vos profits nous vous recommandons de vous rapprocher de notre partenaire INELYS EXPERTISE, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la gestion comptable et fiscale des loueurs en meublé : www.compta-loueur-meuble.com
Dernier conseil LOKKAP : Rien n’est irréversible ! Vous pourrez toujours revenir en location vide après quelques mois ou quelques années si ce mode de location ne vous convient pas.