À Lyon, le coût des loyers aurait grimpé de 10% depuis ces 3 dernières années. À la tête de la métropole depuis le 2 juillet 2020, l’écologiste Bruno Bernard n’a pas dérogé à sa promesse de campagne : instaurer provisoirement des plafonds de loyers pour stopper la flambée des prix.
Voté le 5 octobre 2020, l' encadrements de loyers est donc devenu une réalité depuis le 1er novembre 2021 pour les zones tendues que sont les villes de Lyon et Villeurbanne ; et ce jusqu’à 2023.
Les propriétaires bailleurs, pour la plupart inquiets, font face à de nombreuses interrogations :
En quoi consiste cet encadrement des loyers ? Qui est concerné ?
Principe de l’encadrement des loyers Si cette nouvelle mesure consiste à freiner la progression des loyers à Lyon et Villeurbanne, il ne faudra pas pour autant s’attendre à une baisse des prix ! En effet, il est important de préciser que seule la hausse des loyers sera encadrée, les prix actuels du marché resteront donc quasi inchangés !
À ce titre, « l’investissement locatif raisonné » pourra se poursuivre et ne sera pas remis en question. En revanche, les pratiques visant à diviser des appartements en petites surfaces avec des loyers surévalués (le plus souvent à destination d’une population précaire comme les étudiants) ne verront plus le jour jusqu’en 2023.
Qui est concerné ?
Ce dispositif s’appliquera à toutes les locations en résidence principale, à Lyon et Villeurbanne, qu’elles soient nues ou meublées (colocations comprises en bail unique et individuel). En revanche elle ne s’appliquera pas :
aux logements conventionnés par l’APL (aide personnalisée au logement) ou l’ ANAH (agence nationale de l’habitat)
aux logements sociaux
aux logements soumis à la loi de 1948
aux logements de résidence secondaire ou locations saisonnières
aux résidences de services
aux logements gérés par les organismes HLM ou SEM
Passée la date d’application du 1er novembre 2021, toute mise en location (changement ou renouvellement de bail) devra donc respecter les plafonds de loyer définis par le préfet.
Le locataire pourra, en conséquence, demander une diminution de loyer si ce dernier venait à dépasser le montant autorisé, ce qui n’empêchera pas le bailleur de pouvoir proposer, pour sa part, une réévaluation au locataire dans le cadre juridique autorisé.
Quel plafond de loyer sera-t-il interdit de dépasser à Lyon ?
Le principe de l'encadrement des loyer est relativement simple :
Pour garantir une équité entre les différents appartements lyonnais, tous les propriétaires ne pourront pas prétendre au même plafond de loyers en fonction des critères de leur logement.
La métropole à donc définit un « loyer de référence médian » en fonction de 4 critères : 1. L’année de construction 2. L’adresse/zone géographique 3. Les équipements mis à disposition (meublé ou non meublé) 4. Le nombre de pièces principales À titre d’exemple : un appartement meublé pourra bénéficier d’un plafond de loyer plus élevé qu’un logement voisin non meublé. Si ce dernier détient une plus grande surface habitable alors l’écart des plafonds viendra à s’agrandir davantage.
La loi considère qu’un loyer ne devrait pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence médian. De ce fait, elle oblige tous les propriétaires/bailleurs à respecter ce seuil maximum, on parle ici de « loyer de référence majoré ». [ Loyer de référence médian + 20% = loyer de référence majoré à ne pas dépasser ]
Comment connaitre votre plafond de loyer :
Exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, deux options s’offrent à vous pour connaitre le loyer de référence majoré que vous ne pourrez pas dépasser :
À titre d’exemple : Pour un [T1 / de 30m² / loué meublé / au 25 Rue du Président Édouard Herriot – Lyon 1 / construit avant 1946] le loyer de référence est de 17,10€ au m². Une fois les 20% de majoration appliqués, le plafond à ne pas dépasser est donc de 20,50€ au m².
Des dépassements de loyer seront-ils tolérés ?
La réponse est : « oui mais au compte-gouttes » Dépasser le loyer de référence majoré sera, en effet, autorisé pour les logements qui justifieraient de plus-values/prestations/caractéristiques exceptionnelles. Plus concrètement, si un propriétaire met en location un logement avec un balcon offrant une vue hors norme, un jardin en hypercentre, une grande hauteur sous plafond (+3m), des équipements luxueux … alors un « complément de loyer » sera autorisé par la loi.
Du moment ou une prestation est rare et donc non prise en compte dans la détermination du loyer de référence, alors un recours de complément de loyer est envisageable. Une cave, un emplacement de stationnement, un ascenseur, un gardien, une piscine… ne constituent, par exemple, pas de motifs valables, d’autant plus lorsque les équipements sont compris dans les charges de location. La vigilance est de mise Malgré l’existence de cette « porte de sortie », les motifs valables au complément de loyer n’ont pas pour autant été clairement définis. Son emploi doit donc faire figure de recours exceptionnel et être appliqué avec précaution. N’oubliez pas que le locataire peut à tout moment contester ce complément de loyer. Nous vous conseillons donc, dans le cas échéant, de fixer raisonnablement ce dépassement de loyer et d’en mentionner explicitement l’existence dans la clause de « loyer » pour vous épargner d’éventuels litiges.
Quelles formes de contrôle et quels risques encourus en cas de non-respect ?
Pour assurer le respect du plafonnement des loyers à Lyon, le contrôle sera à la fois exercé par les locataires mais aussi par l’administration.
Contrôle des locataires :
Les locataires pourront à tout moment contraindre les bailleurs de baisser leurs loyers si ces derniers venaient à dépassant le plafond autorisé. Cette procédure se décomposera en deux étapes :
Le locataire envoie un courrier recommandé au bailleur
Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire devra obligatoirement passer devant la commission de conciliation (instance rendant des avis non exécutoires) pour, par la suite, saisir le tribunal.
Contrôle de l’administration L’administration, pour sa part, semble également vouloir prendre part au contrôle pour être certaine que les propriétaires mal intentionnés ne profitent pas de la négligence des locataires. L’efficacité de cette mesure se traduira donc par la mise en place d'une brigade du logement. Cette instance de régulation aura entre autres pour mission de veiller au respect des barèmes de loyers autorisés afin de défendre les intérêts des locataires ; Reste à savoir les moyens qui lui seront rattachés. Montant des amendes
En cas de fraude avérée, le préfet pourra exiger du propriétaire bailleur à la fois un ajustement de loyer mais aussi et surtout le versement du trop-perçu au locataire. Si ce dernier ne s’exécute pas, alors il pourra être condamné à une amende pouvant atteindre 5000€ pour les particuliers et 15.000 € pour les personnes morales.
Quelles astuces pour continuer à maximiser mon investissement locatif ?
Bail de mobilité : Comme expliqué plus haut, seules les résidences principales sont soumises à l’encadrement des loyers. La solution la plus rapide pour en sortir est donc d’opter pour les locations de résidence secondaire avec des baux de mobilité (ne dépassant pas 10 mois de location) ou encore des locations saisonnières qui détiennent leur propre réglementation.
Ces différentes options vous permettront de continuer à fixer « librement » votre loyer. Pas toujours des plus évident en termes de gestion, nous vous conseillons de confier la gestion de votre bien à des agences spécialisées, comme LOKKAP !
Réduction d’impôt
Si vous souhaitez conserver votre location pour des résidences principales, d’autres alternatives existent pour ne pas voir la rentabilité de votre bien diminuer, à commencer par la réduction d’impôt. Qu’il s’agisse des lois Malraux, des lois Pinel ou encore du « déficit foncier », ces réductions immuables sur plusieurs années vous permettront de maintenir la rentabilité de votre location si ce n’est pas déjà fait.