Dès lors qu’un locataire occupe un logement suite à l’état des lieux, différents droits et devoirs lui incombent. Souvent source d’interrogation pour les concernés, LOKKAP a souhaité rappeler de façon exhaustive où commence et où s’arrête les libertés des locataires en matière de travaux.
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Le locataire a le droit : D’ effectuer des travaux d’aménagement à sa convenance D’ effectuer des travaux de transformation en accord avec le propriétaire
Le locataire a le devoir :
Le locataire a le droit d’aménager le logement à sa convenance
La loi est formelle, le locataire dispose de « la jouissance exclusive du logement » pour l’aménager mais sans pour autant pouvoir le « transformer » librement. La frontière entre « aménagement » et « transformation » est mince mais bien réelle au vu de la jurisprudence. Sans accord du propriétaire le locataire a le droit d’effectuer de « simples aménagements » permettant une « utilisation plus rationnelle du bien loué », comme par exemple :
Poser du papier peint
Remplacer un sol existant par un sol équivalent (moquette, parquet)
Peindre les pièces du logement avec des couleurs non excentriques (rouge, bleu, rose, mauve, bordeaux clair, beige clair, blanc, taupe …)
Aménager l’intérieur du bien en disposant le mobilier comme bon lui semble
Rajouter des éléments décoratifs et fonctionnels à condition que ces derniers soient facilement démontables (meuble, cadre,…)
Sans accord du propriétaire le locataire n’a pas le droit d’effectuer des modifications qui « mettraient en danger le bon fonctionnement du logement et ses équipements » ou qui « modifieraient la distribution et la consistance des lieux », comme par exemple :
Abattre une cloison
Pratiquer des ouvertures dans les murs
Effectuer des changements électriques, de gaz, d’eau, de chauffage
Supprimer ou élargir des portes
Transformer une cuisine en chambre et inversement
Intégrer une piscine enterrée dans un jardin
Couper des arbres entourant le bien
Installer une véranda
Supprimer/installer des escaliers
Installer des équipements en façades ou en toiture (parabole, bloc de climatiseur,…)
Enlever une douche pour y placer une baignoire à la place
Le locataire a le droit d’effectuer des travaux de transformation en accord avec le propriétaire
Vous l’aurez compris à travers le point précédent, les travaux de transformation ne sont pas interdits dès lors que locataire en fait explicitement la demande auprès du propriétaire.
Faire une demande au moindre doute
Nous constatons, encore aujourd’hui, que la loi repose sur une « libre appréciation » qui pourrait paraitre subjective, comme c’est le cas pour le choix des couleurs en matière de peinture. Nous conseillons donc tout locataire de systématiquement demander l’accord du propriétaire pour s’épargner de quelconques litiges ! En effet, sans accord au préalable le propriétaire peut exiger lors de l’état des lieux de sortie la remise en état intégrale aux frais du locataire.
Comment faire sa demande ? Il suffit pour cela de transmettre au propriétaire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que cette dernière soit recevable, le courrier devra obligatoirement mentionner le détail des travaux prévus (type et lieux d’intervention) ainsi que les conditions de réalisation (nom des intervenants, durée, budget total). ✍ [Télécharger notre modèle de courrier] Conseil LOKKAP :
Sans retour de la part du propriétaire et passé un délai de quatre mois, le locataire sera en droit de réaliser ces travaux.
Si la demande de travaux repose sur la prise d’initiative du locataire, ce dernier peut solliciter une aide financière auprès du propriétaire sans pouvoir l’imposer pour autant. En commun accord avec le propriétaire, le locataire peut alors prendre à sa charge le coût des travaux sous condition d’exonération de loyer par exemple. Attention, cette démarche doit prendre la forme d’une clause spécifique dans le contrat de bail précisant les modalités de retrait sur loyer et la nature exacte des travaux effectués.
Le locataire a le droit d'exiger des travaux à charge du propriétaire
Quels travaux sont pris en charge par le propriétaire ?
Si le locataire a le devoir de s’occuper des travaux d’entretien (voir ici), ce dernier a également le droit d’exiger une prise en charge totale de travaux auprès du propriétaire. Dans ce cas de figure, ces travaux doivent faire l’objet de « motif impérieux » destinés à garantir la décence, la bonne utilisation et la sécurité du logement occupé.
Attention, dès lors que la responsabilité du locataire est mise en cause (dégradation), il est de son ressort de s’occuper de la remise à neuf, la réparation et le remplacement des équipements concernés. Il est question pour le propriétaire de financer seulement des réparations liées à des dégâts de vétusté ou encore des conditions de mise aux normes, comme par exemple :
Chaudière / Radiateur
Robinet/mitigeur - Colonne d’eau - Conduit d’alimentation d’eau
Tableau électrique / Ballon électrique.
Revêtements des sols/murs
Tuyauterie/Canalisations
Système de ventilation
Fenêtres/volet
Porte d’entrée
Toiture
Arbres
Porte palière
…
Comment faire la demande ?
Il suffit pour cela de transmettre au propriétaire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que cette dernière soit recevable, le courrier devra obligatoirement mentionner la nature des travaux (type et nécessité d’intervention, lieu des travaux, …) et leur mode opératoire (date de début, durée,...).
Conseil LOKKAP :
En cas d’absence de réponse du bailleur ou de non-respect à ses obligations, le locataire est en droit de mettre ce dernier en demeure. À compter d’un délai de 2 mois, le locataire peut faire intervenir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal afin de bénéficier de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Le locataire a le devoirs d’effectuer des travaux d’entretien réguliers
De quels travaux s’agit-il ? En contrepartie d’un logement décent fournit par le propriétaire lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire a l’obligation d’effectuer à sa charge un entretien courant du bien ; Le but étant de maintenir le logement dans un état convenable et d’en assurer le bon fonctionnement à travers des réparations et du nettoyage. Plus concrètement, pour éviter la dégradation prématurée du logement, le locataire se doit d’entretenir :
Le jardin (désherbage, tonte, arrosage), la terrasse, la marquise/gouttière, le auvent,…
Les murs, cloisons, plafonds (propreté, rebouchage de trous, raccords de tapisseries/peintures)
Les sols (tâche, trou, rayures…)
Les portes (clés égarées ou abîmés , graissage des serrures et verrous, gonds et charnières,…)
Les fenêtres, volets, stores
La douche, évier, WC ( remplacement des flexibles, nettoyage du calcaire,…)
Équipement électrique (fusibles, ampoules, interrupteurs, prises de courant)
Le réfrigérateur, machine à laver,... (en cas de logement meublé)
Quels risques en cas de non-respect ? Ces petits travaux du quotidien représentent rarement des dépenses excessives et nécessitent le plus souvent pas de connaisses techniques particulières. Il est question ici de bon sens : le locataire se doit de rendre le logement comme il l’a reçu.
Il n’est pas du ressort du propriétaire de financer les défauts d’entretien dus à une mauvaise gestion des équipements de la part du locataire. Bien au contraire, si le logement n’est pas rendu conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire pourra légitimement retenir tout ou une partie du dépôt de garantie (nommé aussi « caution ») à hauteur des dommages constatés. Pour se faire, le propriétaire devra être en mesure de prouver la responsabilité du locataire et témoigner des montants nécessaires pour réparation (devis/facture).
Le locataire a le devoirs de permettre au bailleur d’effectuer des travaux sans accord préalable
Sur demande du propriétaire, le locataire est dans l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement. Le bailleur est à tout moment en droit (excepté les samedis, dimanches et jours fériés) d’exiger des interventions de réparation et d’entretien (voir ici la liste complète).
Quels prérequis ?
« A tout moment » ne signifie pas pour autant sans en avertir les locataires. Le propriétaire doit formaliser sa demande par écrit, avant le début des travaux, à travers une lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit obligatoirement notifier le mode opératoire ainsi que la nature des travaux (type d’intervention, pièce concernée, date de début et de fin,...). L’objectif de ce courrier n’est donc pas de demander la permission auprès locataire mais seulement de l’avertir et de l’informer sur le dérangement qui sera occasionné.
Quels types de dédommagements ?
Dans le cadre de travaux à moyen et long terme, dépassant les 21 jours, le propriétaire est cependant dans l’obligation d’accorder une remise sur loyer. Cette dernière doit alors être proportionnelle entre la durée des travaux et la surface du logement rendu inoculable.
De plus en cas de non-conformité ou caractère abusif des travaux (prolongement de durée ou type d’intervention, logement inhabitable) le juge des contentieux peut être saisi par le locataire afin d’interrompre les travaux ou demander un dédommagement financier.